Blogg

Fastighetsvärdering bygger på rykande färsk data

Publicerat av  Johan Söderberg

Full information om varje hyresavtal
Att ta fram marknadsvärdet på 420 kommersiella fastigheter, fyra gånger varje år, är inte något man gör i en handvändning. Det kräver dagsaktuella uppgifter om flera tusen hyresgäster och deras hyresavtal, plus ingående kunskap om fastighetspriser och hyresnivåer runtom i landet.
Susanne Hörnfeldt arbetar som värderare på Klövern, en av Sveriges största aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden.

Hej Susanne! Ni värderar varje fastighet fyra gånger om året, varför så ofta?
– Eftersom vi är ett börsnoterat företag måste vi ta fram så exakta värderingsuppgifter som möjligt till varje kvartalsrapport, och förstås till årsredovisningen. Inför varje kvartal får vi en färsk värdering av en fjärdedel av beståndet (det blir alltså hela beståndet under ett år) från våra externa värderare. Sedan håller jag siffrorna uppdaterade med hjälp av hyreslistan i vårt fastighetsförvaltningssystem så att vi har en värdering av hela fastighetsportföljen klar till varje kvartalsrapport. För mig som värderare är det viktigt att både kunna se enskilda hyresavtal i detalj och kunna få en bild av den stora helheten.

Hur får ni fram de dagsaktuella uppgifterna om alla hyresavtal?
– Alla uppgifter finns i hyreslistan. Där kan jag överblicka allt det vi behöver för värderingen; hyran; betalningsdagarna, betalningsstatus och när avtalen går ut. Jag kan sortera dem i valfria vyer – utifrån dotterbolag, ort, typ av verksamhet, avtalstyp och så vidare. Våra hyresadministratörer uppdaterar hyreslistan dagligen – värderingarna måste ju alltid bygga på rykande färska uppgifter.

Hur gör ni för att komma fram till ett marknadsvärde vid en viss tidpunkt?
– Det är en beräkning som börjar med att vi tar reda på de aktuella generella marknadspriserna och hyresnivåerna för jämförbara fastigheter på just den orten. Sedan kommer hela räknearbetet där vi behöver detaljerade uppgifter om varje hyresgäst. Vi exporterar uppgifterna från hyreslistan, en rad per hyresavtal, till ett Excel-macro och därifrån in i den ”snurra” som vi värderare använder för att diskontera kassaflödet, alltså hyresintäkter minus kostnader, fem och ibland tio år framåt i tiden. Om vi ser att ett avtal är på väg att gå ut behöver vi också prognostisera och räkna in eventuella hyreshöjningar och reparationskostnader i värderingen.

Vilka andra befattningshavare använder aktivt hyreslistan i sitt arbete?
– Företags- och finansledningen är beroende av dagsaktuella siffror och uppgifter om hyresavtalen, inför exempelvis fastighetsförsäljningar och som underlag för att förhandla om banklån och liknande. Lokalt ansvariga och förvaltare på Klöverns olika bolag är förstås också intresserade av att se hur värdet på de egna fastighetsportföljerna utvecklas. Så förutom att alla uppgifter i hyreslistan är dagsfärska, är vi många som är beroende av att kunna ta fram alla de här olika vyerna i hyreslistan – geografiskt, per bolag och så vidare.

Marknadsvärderingar behöver med andra ord vara en färskvara för ett publikt fastighetsbolag som Klövern. En utmaning att ta fram, men enligt Susanne Hörnfeldt också det som är stimulerande med jobbet som värderare.

Läs mer om Property Management >>

Johan Söderberg

Johan Söderberg, Nordic Director Local Products



Följ oss på LinkedIn